近段时间，旅游地产头脑风暴来袭，一股前所未有的博弈热浪敲击着渐颇凉的深秋，让这个秋日充溢着高涨的热情……
本周，旅游特快和云南网记者采访了昆明市旅游局局长黄峻峰、昆明市建设局相关负责人、昆明风光国际旅游有限责任公司总经理朱伯威和云南民族学院教授李兴福，这几位对旅游地产发展有着真知灼见的专家，有的代表行业，有的代表学术，均发表了他们的一番独到见地，让记者获益不少。
高管派：突出特色 多样功能
黄峻峰 昆明市旅游局局长 观点：围绕旅游大做文章
定位：旅游地产必须为旅游服务
提到旅游地产和旅游发展的关系，黄峻峰表示，发展旅游地产需要整合自然环境、本土文化、名胜古迹、区域特色等各项资源。这几年，云南旅游发展很快，旅游地产也有了一定规模，尤其昆明，就拿春城高尔夫来说，10年前，没有多少人会想到它的今天 ，现在价格翻了无数倍，还有一些与旅游项目结合得很好的旅游小镇及主题公园，品牌价值和影响都有了提升。
黄峻峰说，旅游地产一定要围绕旅游来做文章，要紧紧扣住旅游二字，从长远来说，旅游地产是为旅游服务的，反之，如要借助旅游开发地产，一定要先考虑到是否与旅游环境、自然生态、休闲度假等要素，甚至要看到一个地方的旅游品牌是什么样子的，这是必要条件，同时，也是成功的首要条件。
同时，游客量决定了一个地方的旅游地位，去年，有2700万人来昆明旅游，现在，昆明的交通，包括机场建设、5到20亿元的项目投资、在建的5个5星级酒店等等，都为昆明的旅游环境提供了一个很好的前景，那么，依附于此的旅游地产价值就越高，升值空间就越大。这就是旅游和地产相互支持、相互依赖的结果。离开旅游，搞旅游地产是没有意义的，不以发展旅游为目的，而仅让旅游做一下招牌，我们是不支持，是反对的。
活力：满足不断的消费群
当记者问到，大项目带动大发展是云南旅游“二次创业”的发展主思路，什么样的旅游地产项目才是真正能带动云南大发展，有效促进云南旅游转型升级的项目时，黄峻峰直言不讳。“的确，大发展需要大项目的带动。云南旅游资源得天独厚，以旅游发展为前提的好的旅游地产项目是可以促进云南旅游转型升级的。那些成规模的、大体量的、有良好外围环境的项目是能够做到的，旅游地产要做活，要吸引人不断地来消费也好、游玩也好，总之，要有流动的客源，如果只是提供给固定的人群，这些人群不流动，单一地拥有，对环境、对旅游都没有好处。
黄峻峰分析道，云南各州市的旅游资源确实太丰富。有的还是稀有的、唯一的、不可复制的。所以不好说哪个地方更适宜旅游地产，云南旅游发展速度很快，从各州市的角度来说，任何地方都发挥了各自的优势，找到了适合自己的发展之路，尽管这些发展都不是千篇一律，一模一样的，但找到了自身的价值所在，抓到了自身特点，发挥出来，聚了人脉，钱脉等自然就有了。那么，这个地方很快就会变得寸土寸金。现在，云南很多地方的旅游地产搞得很好，都为当地的旅游发展注入了新生力量，这是云南旅游转型升级的一个好的发展反向，了解市场，适销对路，这产品就是好产品。
★昆明市建设局相关部门
观点：要具备双重特质
特质：多功能旅游地产能长久
不愿透露姓名的昆明市建设局相关领导表示，现在的旅游地产发展得很快，昆明如此，各州市也如此。这是云南旅游近年发展的一种新的突破和必然，是一种好的方向。
其实，早在1992年就有人提到过这个概念，那时的高尔夫球场就是一个旅游地产项目。由于单一的球场设施是不可能满足游客需求的，于是就依靠其周边的度假酒店、房产开发等别的一些消费娱乐设施来补足，让那些有钱、有时间的人带更多的人来投资，甚至来开发，可以说，这对一个地方旅游的帮助是非常大的。当然，这得有个前提条件，就是这个地方的自然环境、本土文化、名胜古迹、区域特色等各项资源都应该是突出的。从字面上来讲，旅游地产就应该先有旅游为支撑，多元化、多功能的地产项目才可能长久，二者是一个结合体，共同进退，不可分割。借助旅游开发地产，一定要先有一个景点或景区，而这个景点或景区一定是与生态、休闲等要素相关，要符合旅游的特性，这是必要的。总之，成熟的旅游地产应该是和旅游一起发展，一起为人们所接受的。
开发：以环境资源为依托
投资开发旅游地产，需有良好的环境资源为基础。有良好的旅游目的地为前提，最好它的旅游还搞得不错，有一定的影响力，景区建设也还可以，那么就以旅游景区为依托，以旅游度假为目的，开发模式上实现旅游的吃、住、行、游、购、娱服务功能以及间接为旅游服务的房地产开发功能。
云南旅游的发展确实已由 “观光型”向“休闲度假型”转变了，这是趋势，旅游和地产要相互依存，才能相互发展，但在发展过程中要注意和周边的自然环境相适应，要在保护生态中开发和发展，要有长远的构思和计划，要配套发展。相信，云南旅游地产的发展会更加迅速。
行业派：未必要附和旅游线路
朱伯威 昆明风光国际旅游有限责任公司总经理 观点：效益复合型＋效益持续型=旅游地产
我想强调：什么是“旅游地产”。那就是在传统房地产开发的基础上溶入“旅游”的概念和原素。云南省委、省政府在旅游“二次创业”的战略基础上提出了“大项目带动大发展”的理念，而成功的“旅游地产”项目往往能够拉动当地的综合经济发展。所以，我认为效益复合型＋效益持续型“旅游地产”才是真正带动云南大发展，有效促进云南新的转型升级的项目。
旅游地产依托一定的旅游目的地热点或景区景点，有一定的道理但不是绝对。如果有条件，旅游地产项目能靠近旅游线路产品，肯定受益于已经形成的客源市场，但大家都向一方拥，也会形成竞争性损伤。仍然以楚雄为例，这里原来并不是什么旅游热点市场，然而“彝人古镇”项目的成功运作，特别是距昆明两小时路程从而吸引昆明及周边区域游客前来休闲度假的市场定位，使楚雄旅游经济的综合效益得到迅速发展。这是很说明问题的，关键是在于选项时的科学研判。
云南旅游地产业虽然起步较晚，但云南旅游资源却非常丰富，分布也非常广阔。这些良好的，先天的条件，为云南旅游地产的迅速发展创造了优良的基础。但是，并不是说有良好的基础和条件就一定能做好一个项目。而是首先要有一个先进的观念，还要具备一定的旅游专业认识，再以一个科学的态度和论证过程，最终形成一个有市场潜质的正确决策。
我建议立志于旅游地产投资的企业家们，一是关注云南旅游经济发展的大势，关注省委省政府的相关战略和政策，这有利于项目规模的确定；二是关注旅游资源的开发，因为任何一个地产的旅游资源规模化的开发都为旅游地产项目的跟进蕴藏了机遇；三是关注旅游市场上客源消费需求的变化，所谓客源消费需求就是关系到旅游地产项目中“复合效益”的获取的关键；四是在旅游地产项目运作起始，要有懂旅游经济运作的旅游专业人才的参与。这些不仅是建议，也同时是投资开发旅游地产所应该具备的要素。
学院派：带动旅游发展还为时过早
李兴福：云南民族大学人文学院教师 观点：发展旅游地产先试点再推广
旅游地产依托具有吸引力的旅游热点地区，并且要有一定的交通条件。另外，旅游地产带来的是政府的税收和投资商的利润，征地、拆迁带来的社会问题处理不好会导致重大社会问题。本人认为发展旅游地产可以提高某一旅游热点地区的知名度，但不是推动发展旅游的发动机。旅游地产要成为带动云南旅游大发展的动力为时过早。云南旅游资源具有的优势无非是气候型、民族文化型和地质型三种，主要分布于滇西北、滇西南和滇东南三个片区。而这三个片区与云南旅游中心昆明距离远，交通成本较高。发展旅游地产可能形成两种结果，一种是炒房，导致价格攀升；另一种是购买之后闲置。
旅游地产投资应考虑其产品的类型，首先是销售方式，若其产品一次性销售，对旅游地产商是有利无害，资金回收快，但与商业地产无异；若以租赁方式，则资金积压时间长，减少其流动资本；其次，产品的档次，云南旅游发展较好地区的接待能力都能基本满足旅游市场需求，如果档次定位不好，只会导致价格竞争。所以发展旅游地产要充分调查，进行市场细分。作为投资商，首先是心态，旅游地产不是商业地产，不可能短时间内全部资金回笼；其次，应该考虑到诸多可能出现的不利因素，然后制订对策。
旅游地产发展应结合云南各州市各自的旅游资源优势，主要是其旅游资源的稀缺程度决定。因为旅游地产投资大，同时商家的投资回报要求要高于一般地产商，势必造成价格的提高。旅游产品属于需求弹性较大的产品，过高价格会使潜在消费者选择其它替代品。昆明、大理、丽江、腾冲、版纳可以根据各自旅游资源优势适当发展旅游地产。昆明以养老休闲为主；大理、丽江可以发展休闲为主；而腾冲和版纳则以度假为主。
另外，从我国人均收入、购买力、假期等因素来考虑，将来很长一段时间内，旅游观光还将是云南旅游的主要特点，要实现旅游观光型向旅游度假型转变即从数量到质量的转变需要很多因素。发展旅游地产需要诸多因素，应先试点，再推广。
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