刘云平简介：
哈尔滨人，现居上海，曾在旅游管理部门工作多年，2001年到上海发展，旅游景区方案独立制作人；2003年携“汽车主题公园策划方案”参加上海创新人才精英赛，获旅游创意最高奖。对旅游开发前期操作以及旅游景区方案制作，有独立见解，坚信具有个案属性的独立研发与定向制作，是中国出现原创旅游大作的必由之路，八年来蛰伏上海卧薪尝胆，为北京、杭州、云南、上海、哈尔滨、山东、海南等省市定向研发制作重大题材、重大项目方案四十多套，涵盖旅游城镇、旅游复合社区、主题公园、旅游景区、主题酒店、乡村度假中心、旅游演艺等各种类型。
今年是云南旅游“二次创业”第五年，作为国家发改委批准的全国第一个“旅游示范省”，云南在旅游开发以及旅游地产方面的积极探索，必将会为全国同行业提供经验与借鉴，而云南自身的改革试验与创新探索，就变得势在必行且刻不容缓。
在记者最近的调查中，一些地方政府和投资企业对旅游地产的属性还不明晰，对前期开发中出现的问题还有疑惑，为此，记者采访了在上海的旅游景区策划专家刘云平，他在1978年就摸索出静态景观类主题公园（哈尔滨世界公园）的基本形态与架构，1995年推出旅游地产的雏形“人居型自然生态休憩小区”模式，遗憾的是均因过于超前未付诸实施。在上海闭关八年研发期间，他为云南定向制作的旅游（地产）城镇、乡村度假中心、主题公园以及旅游景区的策划方案，达十余套之多，其题材与创意在世界范围内均为空白。远大的抱负，鲜明的个性，“板凳甘做十年冷”的专业精神与超常意志，使他在业界内确实显得与众不同。
旅游与地产是两个各自独立的盈利系统
记者：包括一些地方政府和投资商在内，对什么是旅游地产项目有些困惑，请问您对旅游地产项目怎么理解？
刘云平：首先，旅游与地产是两个概念，旅游地产与城镇地产也是两个概念，这些基本认识好像大家都清楚了，实则不然，我们根本就没解决好；第二，旅游不是地产的配套，这是旅游地产能否成功的关键之一，我始终认为没有旅游，就没有地产。“七年之痒”是很多行业的一个规律，云南旅游地产“大项目带动大发展”战略刚好实施到第七年，因此我提到上台阶问题，这是一个门槛，这个问题我在以后要重点讲；第三，也是我最初的认识，旅游项目与地产项目是两个相辅相成、但各自独立的盈利系统，更明确地说，地产项目是短线产品，旅游项目是长线产品，一般的地产项目是一次性收入，把卖房钱收回来就算完事，而好的旅游项目是年年都有稳定的利润。
在具体操作上也有两个实际问题，一是有些开发商把旅游作为幌子，真实目的是做地产，从一开始就没打算把旅游投资收回来；二是虽然也明白旅游项目的重要性，但没能力让它年年赚钱，只好退其次而求之，能赚就赚，不赚就算，不把旅游这块作为盈利重点。
总之，上述情况直接影响旅游地产的健康发展，云南做了七年了，成绩很大，不容否定。但是，我们毕竟没出现像上海新天地那样，在全国非常有名的明星级项目，瑞安集团当初改造这片老住区时花了多大血本啊，为了做好旅游这块，几乎是倒贴，但后来呢，他的地产多赚了多少倍？迪斯尼进入上海的消息传出之后，还没等国家批下来呢，周边的地产价格大幅攀升，有机构预测，一个迪斯尼项目将为上海带来上万亿的GDP，云南是国家发改委批准的全国第一个旅游示范省，对其它省市有样本意义，因此，上台阶问题应该提到日程了，而这里最核心问题就是重视旅游开发，旅游项目赚不到钱，地产项目也好不到哪儿去。
奥兰多是旅游地产的最好样本
记者：这几年，云南的旅游地产发展迅速，不过，我们毕竟还缺乏经验，您能不能再介绍一些有参照意义的典型案例，让前景无限的云南旅游地产迅速步入快车道？
刘云平：衡量旅游地产项目是否成功的标准，短期内看你的知名度和人气聚集速度，中期看你的口碑和客流增长量，长期看你对地方经济发展的直接作用。从这个角度说，美国佛罗里达州的奥兰多市，无疑最有说服力。
奥兰多最初是个几千人口的小镇，主要经济作物柑橘，人们都叫它“橘子皮城市”。五十年代初期，肯尼迪太空中心的建立，给这里带来活力和就业机会，但奥兰多的突破性崛起，得益于“迪斯尼世界”的创建，它使一个闭塞、落后、原本默默无闻的农业小镇，一夜之间成为全球的明星级旅游城市，成为名副其实的世界第一旅游目的地，在美国每100个境外旅游者里，有15人直奔“迪斯尼世界”，最高年接待2500万人次，平均每天68000人，这不是我们常说的那种“旅游接待总人数”概念，统计统计就出来了，而是一张门票一张门票卖出来的，是货真价实的真金白银，赚来的每一个硬币都躺在迪斯尼的金库里。这样的“梧桐树”肯定引来“金凤凰”，很快，环球影城、海洋公园等一批个性鲜明、真正具有国际市场吸引力的旅游项目在这里创建，奥兰多的城区人口，也从几千人、几万人发展到今天的22万人，其中就业人口中的80%，都服务于旅游业。
我们来算一算，假如一个酒店有1000张床位的话，每天六七万人的旅游人口，需要建多少酒店？建多少个餐馆、酒吧、咖啡馆？我们再来算一算，城区22万固定人口，需要配置多少住宅？配置多少学校、医院、电影院、购物中心等公共设施？这难道不就是地产吗？谁敢否认这不是货真价实的旅游地产？毫不夸张地说，一个迪斯尼项目，成就了一座举世闻名的旅游城市。所以，每当有人问我什么是旅游地产时，我就告诉他奥兰多。
旅游是鸡，地产是蛋，不存在蛋生鸡问题
记者：一些投资了旅游地产项目的业者表示，商圈培育让人头疼，并非预期的那般实在，很多投资者无法在短时间内获取较大的投资回报。您认为，作为旅游地产项目的开发商，应当如何避免此类现象的发生？
刘云平：刚才我说过，没有旅游，就没有地产，旅游景区做的不好，没有人来，还谈什么商圈？连“培育”的机会都不存在。现在很多项目根本不是“旅游地产”，而是一相情愿的“地产旅游”，拿旅游做噱头，其实就想靠卖房子来赚钱。
奥兰多的经验告诉我们，旅游是鸡，地产是蛋，旅游地产项目注定是“鸡生蛋”，而不可能是“蛋生鸡”。因此，那些想通过旅游地产项目赚大钱的开发商，在投资前要反复斟酌一个问题：你这个旅游资源（项目）行不行，你比较一下周边最好的同类项目，每年能接待多少人，你比它强多少或差多少，你独有的优势在哪里？总之，要慎重、慎重、再慎重。
记者：云南坐拥丰富的旅游资源，也是国内旅游地产项目投资商们关注的焦点。您认为，以云南的资源优势而言，16个州市中哪一个比较适宜根植旅游地产项目？分别应建设哪种类型的旅游地产项目？
刘云平：在旅游资源的禀赋和丰富性方面，云南确实与众不同，好东西太多太多了，多到取不尽、用不完，这一点别说是周边省份没法比，在全国也是数一数二。但是，旅游资源不等于旅游项目，旅游项目不等于旅游产品，旅游产品不等于旅游品牌，这四层关系在旅游界、地产界甚至旅游媒体，还有太多的人说不清。
至于16个州市中哪一个适宜根植旅游地产项目，一般说来，有机场的、大交通条件已经完备的，做旅游地产会事半功倍。现在云南已运营的机场有昆明、西双版纳、丽江、大理、迪庆等十余个，基本上涵盖全省了，从北京、上海飞云南，对丽江、大理、迪庆乃至腾冲、德宏等等，基本没有地理距离概念，票价的差异也无所谓，因此从区位上已很难做判断，除了昆明、丽江有明显优势以外，很难说哪一个州市最适宜。在选择旅游地产类型方面也一样，笼统地说肯定不准确，不同的人文资源，不同的自然景观与地势地貌，不同的交通条件，不同的投资规模和投资商，对决定项目形态都有影响。
还是回到奥兰多，论旅游资源，它当初不但在美国数不上，和云南最差的地方也比不了，但有了迪斯尼、环球影城这些全球稀缺性人文旅游品牌之后，在国际旅游市场的身价一步登天，40多年过去了，在今年《福布斯》旅行者网站评选的“北美十五大旅游胜地”中，依然以最高票数当选第一名，纽约、拉斯维加斯、夏威夷、巴哈马群岛等比它成名更早的老牌旅游胜地，都在其之后。
因此，在云南省的16个州市中，哪一个地方能做出具有全国乃至全球市场感召力的旅游品牌，哪一个州市就最适宜根植旅游地产项目，那时不是你想不想根植的问题，旅游人流上来了，旅游服务人口增加了，外地人和外国人想在这里常住下去了，你不想造房子都不行。
旅游与地产两个独立的盈利系统
最后，也是很重要的一点，云南在自然景观方面的稀缺资源不少，好看的出奇，但我最担心的是，只要人工痕迹出现，景观效果就被破坏，全国在这方面的成功案例并不多。
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